## 부동산경매학원 부동산 경매 방법
2025년 새해가 밝았을 때, 저는 다이어리 첫 장에 아주 선명한 목표 하나를 적었습니다. 바로 ‘내 이름으로 된 부동산 갖기’ 였죠. 하지만 현실은 녹록지 않았습니다. 치솟는 집값과 팍팍한 월급 통장 사이에서 ‘내 집 마련’은 마치 다른 세상 이야기처럼 느껴졌거든요. 그러다 문득, 주변에서 심심치 않게 들려오던 ‘부동산 경매’라는 단어가 머릿속을 맴돌기 시작했습니다.
처음에는 그저 막연한 두려움이 앞섰습니다. ‘경매는 위험하다’, ‘권리관계가 복잡해서 전문가 아니면 망한다’ 같은 이야기들 때문이었죠. 하지만 이대로 주저앉아 있을 수만은 없다는 생각에, 저는 용기를 내어 부동산 경매의 세계에 첫발을 내딛기로 결심했습니다. 그리고 그 여정의 시작은 바로 ‘부동산경매학원’이었습니다. 오늘 제 글이 과거의 저처럼 막막함을 느끼는 분들께 작은 등대가 되어주길 바랍니다.
왜 하필 부동산 경매였을까요
사실 부동산 투자의 길은 여러 갈래잖아요? 청약, 갭투자, 분양권 등등. 그런데도 제가 경매에 끌렸던 이유는 명확했습니다. 바로 ‘시세보다 저렴하게’ 부동산을 취득할 수 있다는 엄청난 매력 때문이었죠.
막연한 두려움과 넘쳐나는 정보의 홍수
결심은 했지만, 막상 시작하려니 정말 막막하더군요. 유튜브에는 자칭 전문가들이 넘쳐났고, 블로그 글들은 저마다 다른 소리를 하고 있었어요. 어떤 책은 “무조건 소액으로 시작하라”고 하고, 다른 책은 “아파트가 가장 안전하다”고 말했죠. 정보가 너무 많으니 오히려 더 혼란스러웠습니다. 잘못된 정보 하나로 수천만 원, 아니 수억 원의 보증금을 날릴 수도 있다는 생각에 섣불리 움직일 수가 없었습니다. 정말 뭘 믿고 따라야 할지 감조차 오지 않았어요.
월급만으로는 부족했던 현실적인 고민
솔직히 말씀드리면, 가장 큰 동기부여는 역시 ‘돈’이었습니다. 2025년 현재, 월급만으로는 자산을 불리는 데 명확한 한계가 있다는 걸 모두가 체감하고 있잖아요?! 저 역시 제2의 파이프라인이 절실했고, 단순한 부업을 넘어 확실한 자산 증식 수단을 찾고 싶었습니다. 부동산 경매는 제 노동력과 시간을 갈아 넣는 것이 아니라, 정확한 지식과 분석을 통해 자본을 효율적으로 굴릴 수 있는 시스템이라는 점에서 제 마음을 사로잡았습니다.
부동산경매학원 문을 두드린 이유
혼자서는 도저히 안 되겠다는 판단이 섰을 때, 저는 과감하게 부동산경매학원에 등록했습니다. 물론 수강료가 부담되지 않았다면 거짓말이겠죠. 하지만 어설픈 지식으로 혼자 도전하다가 날릴 수 있는 기회비용과 잠재적 손실을 생각하면, 이건 비용이 아니라 ‘가장 확실한 투자’라는 확신이 들었습니다. 체계적인 커리큘럼, 궁금한 것을 바로 물어볼 수 있는 강사님, 그리고 무엇보다 같은 목표를 가진 동기들과의 네트워크는 돈으로 환산할 수 없는 가치였습니다.
초보 탈출을 위한 부동산 경매 공부법
학원에서의 시간은 정말 눈코 뜰 새 없이 지나갔습니다. 이론과 실전을 넘나들며 경매라는 거대한 산을 하나씩 정복해 나가는 기분이었죠. 제가 가장 중요하게 생각했던 공부법 세 가지를 공유해 드릴게요!
이론부터 탄탄하게! 권리분석 정복하기
경매의 심장은 단연 ‘권리분석’입니다. 이걸 모르면 경매에 참여할 자격조차 없다고 할 수 있죠. ‘말소기준권리’를 찾는 것부터 시작해서, 그보다 앞서는 권리(선순위)는 낙찰자가 인수하고 뒤에 있는 권리(후순위)는 소멸한다는 ‘소멸주의’와 ‘인수주의’의 개념을 이해하는 것이 첫걸음입니다. 특히 임차인의 ‘대항력’ 유무와 ‘최우선변제권’, ‘확정일자’에 따른 배당 순서를 파악하는 훈련은 정말 수십, 수백 번 반복했습니다. “이걸 제대로 파악하지 못하면 낙찰받고도 임차인 보증금 수천만 원을 고스란히 물어줘야 할 수도 있다”는 강사님의 말씀에 정신이 번쩍 들었죠. 법원 경매 정보 사이트에서 매일 5개씩 물건을 정해놓고 권리분석 보고서를 직접 작성하는 연습을 했던 기억이 나네요.
발로 뛰는 현장 조사, 임장의 모든 것
이론을 익혔다면 다음은 현장으로 나갈 차례입니다. 바로 ‘임장’이죠. 서류상으로는 완벽해 보이는 물건도 막상 가보면 전혀 다른 얼굴을 하고 있는 경우가 정말 많습니다. 저는 임장을 나갈 때 저만의 체크리스트를 만들었어요.
- 부동산 컨디션 확인: 누수 흔적, 곰팡이, 건물 외벽 균열, 주차 공간 등 서류로는 알 수 없는 부분을 꼼꼼히 살폈습니다.
- 주변 환경 분석: 낮과 밤에 각각 방문해서 동네 분위기, 유동인구, 소음 정도를 파악했습니다. 근처에 마트, 학교, 지하철역 등 편의시설 접근성도 직접 걸어보며 확인했죠.
- 탐문 활동: 인근 공인중개사 사무소 2~3곳에 들러 해당 물건의 실제 시세와 전세, 월세 수요를 파악하는 것이 정말 중요합니다! “경매 나온 물건 보러 왔다”고 하면 경계하시니, “이 근처에 집을 구하고 있다”는 식으로 자연스럽게 접근하는 요령도 필요하죠.
모의 입찰로 실전 감각 키우기
아무리 공부를 많이 해도 입찰가 산정에서 실패하면 모든 게 허사입니다. 저는 학원에서 진행하는 모의 입찰에 정말 열심히 참여했습니다. 관심 물건의 예상 시세를 보수적으로 잡고, (예상 시세 – 입찰가 – 명도비용 – 취득세 – 법무사비 – 수리비) = ‘기대 수익’ 공식을 대입해 입찰 상한선을 정하는 연습을 했습니다. 중요한 건 ‘내가 이 물건을 꼭 낙찰받아야지!’라는 욕심을 버리는 것입니다. 감정에 휩쓸려 입찰가를 높게 써내는 순간, 수익률은 급격히 떨어지고 경매의 가장 큰 장점인 ‘싸게 사는 것’의 의미가 퇴색되니까요.
실전! 나의 첫 낙찰 이야기
이론과 모의 훈련으로 다져진 내공을 바탕으로, 드디어 저는 실전 입찰에 도전했습니다. 지금 생각해도 심장이 두근거리네요.
물건 검색과 10번의 임장
저의 첫 목표는 ‘소액으로 시작할 수 있는 수도권 빌라’였습니다. 권리관계가 깨끗하고, 명도 저항이 적을 것으로 예상되는 물건 위주로 리스트를 만들었죠. 약 2달 동안 30개가 넘는 물건을 분석했고, 그중 10개의 물건은 직접 임장을 다녀왔습니다. 주말마다 지도를 펼쳐놓고 임장 동선을 짜는 게 어느새 제 일상이 되었어요. 그리고 마침내, 경기도 외곽에 위치한 감정가 1억 5천만 원짜리 작은 빌라 하나를 최종 타겟으로 정했습니다. 1회 유찰되어 최저가가 1억 5백만 원까지 떨어진 상태였고, 권리분석상 하자도 없었죠.
떨리는 입찰 당일, 법원의 풍경
입찰 당일, 법원은 특유의 긴장감으로 가득했습니다. 잔뜩 긴장한 얼굴로 서류를 작성하는 사람들, 이미 여러 번 와본 듯 여유롭게 담소를 나누는 사람들… 저 역시 마른침을 삼키며 입찰보증금 봉투를 손에 꽉 쥐고 있었습니다. 드디어 제 물건의 입찰함이 열리고, 집행관이 입찰표를 하나씩 읽어 내려가기 시작했습니다. 제발! 제발! 속으로 외치고 있었죠. 그리고 마침내 제 이름과 입찰가 ‘1억 2,150만 원’이 불렸을 때, 저보다 20만 원 낮게 쓴 2등과 근소한 차이로 낙찰자가 되었다는 사실에 잠시 멍해졌습니다. 심장이 정말 터질 것 같았어요!
명도 과정과 예상치 못한 변수
낙찰의 기쁨도 잠시, ‘명도’라는 가장 큰 산이 남아있었습니다. 다행히 점유자는 집주인 본인이었고, 학원에서 배운 대로 정중하게 대화를 시도했습니다. 이사비에 대한 협상을 진행했고, 약 150만 원의 이사비를 지급하는 조건으로 원만하게 합의를 이끌어낼 수 있었습니다. 하지만 예상치 못한 변수는 다른 곳에 있었어요. 내부 수리 과정에서 보일러 배관에 미세한 누수가 발견된 겁니다. 추가로 80만 원의 수리비가 발생했죠. 이 경험을 통해 경매는 낙찰이 끝이 아니라, 이후의 모든 과정까지 철저하게 계획하고 예비비를 마련해야 한다는 것을 뼈저리게 느꼈습니다.
경매 초보에게 전하는 현실적인 조언
이제 막 경매의 길에 들어서려는 분들께 제 경험을 바탕으로 몇 가지 현실적인 조언을 드리고 싶습니다.
처음부터 큰 욕심은 금물입니다
첫술에 배부를 수는 없습니다. 처음부터 수십억 원짜리 상가나 아파트를 노리기보다는, 저처럼 소액으로 시작할 수 있는 빌라나 오피스텔로 경매의 전체 프로세스를 한 번 경험해 보는 것을 강력하게 추천합니다. 작은 성공 경험이 쌓여야 더 큰 도전을 할 수 있는 자신감과 노하우가 생깁니다.
좋은 멘토와 동료의 중요성
혼자 가면 빨리 갈 수 있지만, 함께 가면 멀리 갈 수 있다는 말이 있죠? 경매는 특히 그렇습니다. 어려운 권리분석이나 애매한 시장 상황에 부딪혔을 때 조언을 구할 수 있는 멘토, 함께 임장 가고 정보를 교류할 수 있는 동료의 존재는 정말 큰 힘이 됩니다. 학원이든 스터디 그룹이든, 꼭 여러분의 편이 되어줄 네트워크를 만드세요.
꾸준함이 최고의 무기입니다
부동산 경매는 일확천금을 노리는 로또가 아닙니다. 끊임없이 법률과 정책의 변화를 공부하고, 지역별 시세를 분석하며, 발품을 파는 꾸준함이 전제되어야 하는 전문적인 재테크 분야입니다. 하루아침에 부자가 되려는 조급함을 버리고, 농부가 밭을 갈듯 꾸준히 지식과 경험을 쌓아나가겠다는 마음가짐이 필요합니다.
부동산 경매는 분명 쉽지 않은 길입니다. 하지만 두려움 때문에 시작조차 하지 않는다면 아무런 변화도 일어나지 않겠죠. 철저한 준비와 공부, 그리고 약간의 용기만 있다면 부동산 경매는 분명 2025년 여러분의 경제적 자유를 향한 훌륭한 디딤돌이 되어줄 것이라고 확신합니다. 저의 이야기가 여러분의 첫걸음에 작은 용기가 되었으면 좋겠습니다. 모두 파이팅입니다.